契約的解除與終止

在雙方當事人意思表示合致時，契約就成立了，在沒有其他法定或意定的要件下，對雙方當事人同時產生拘束力。契約既然已經成立，契約的當事人就負有依約提供給付的義務，倘若當事人間就契約履行產生爭議時，無論是法官、仲裁人、調解委員，對於當事人間權利義務的認定及解釋，也都必須按照契約約定的內容。

實例上，常常在房屋租賃的場合，有簽完約後才發現許多不如預期的事，想要解除租約把押金給拿回來。請注意，契約一旦成立生效後，就不容任一方任意的將契約給解除或終止，因此，在房客不想反悔的情況下，除非房東也同意解除租約，否則，租約並不會因為房客反悔就失效，縱使房客直接搬走，房東也沒有配合點收房屋的義務，同時，房東仍然可以依據租約繼續要求房客繳納租金。

如果契約的一造沒有依約履行，他造就是有主張解除或終止契約的機會，例如，在貨物供給的契約關係中，賣方遲不交貨，買方可以依法主張解除契約；在房屋租賃的場合，房客遲遲不繳付房租，房東也可以依法定程序，將租賃契約給終止了。

至於契約要如何才能解除或終止，除了當事人之間合意而解除或終止外，首先，在契約當中有關於解除或終止的約定時，就必須優先適用；在沒有特別約定的情況之下，就必須有法定解除或終止的事由才能主張。

法定的解除事由，除了個別類型的契約有特別規定外，一般而言就必須依照民法第257條至第262條的規定辦理。然而無論是基於約定或法定事由，契約的一造要行使解除權或終止權，都必須在向對方表達解除契約終止契約的意思表示，才會發生解除或終止的效力，因此，在房屋租賃的場合中，倘若房客長久積欠房租的情況，已經達到可以合法終止租約的要件時，出租人也就是房東也還是必須要向租用人也就是房客，表達終止租約的意思表示，這個租約的效力才會被終止，否則，租約仍然會繼續存在，房客也還是可以依據租約繼續使用租賃的房屋。

走筆至此，也許您想問：解除和終止到底有什麼不同？兩者之間最大的差別就在，解除有溯及既往使契約自始消滅的效力，因此在契約解除後伴隨而來的就是回復原狀請求權的問題；終止則只有使契約自終止時起的效力，因此契約當事人在終止前依據契約所取得的給付均可保有而毋須返還。