房客跑了!!

做一個房東最怕的問題，莫過於房客跑了。房客跑了，租金沒繳很頭痛，然而更麻煩的是，房客放在租屋裡的東西要怎麼辦呢？這就很傷腦筋了。

坊間有一種說法是，這個時候可以會同管區員警或是當地里長，到租屋門口張貼告示，要房客趕快給房租，不然就要終止租約趕人了，當然貼的時候也會拍照存證一翻，然而是不是這樣做就可以合法的發生催告房客支付租金，甚至合法終止租約的效果呢？

民法第440條第1項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，可見得在房客欠繳房租的時候，房東必須定相當期限要求房客繳租，當所定的期限屆滿房客仍然沒有繳納房租時，房東才能夠終止租約，由此可知，合法的完成定相當期限促房客付租的催告，才能使催告具有法律上的效力，也才能夠達成合法終止租約的目的。

所謂的催告，是屬於意思通知的意思，是按照法律的規定將一定的意思讓對方知道，如果對方不依照通知的內容進行，在法律上就會導致一定的不利益。而催告效力的發生，依照最高法院41年台上字第490號判例，應準用關於意思表示的規定，而意思表示的生效，依民法第94條及第95條的規定，就對話人為意思表示者，以對方了解時發生效力；非對話而為意思表示，以通知達到對方時發生效力。也就是說，當面講的，就是當面確認明白，就算完成催告，如果不是當面講的，就應該把要講的意思，用信函、傳真或是其他的方式傳送到對方才能發生通知的效力。

然而，在房客不知道跑到哪裡去的時候，究竟要怎麼通知到他呢？在民法第97條有這樣的規定：「表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。」，也就是說如果在房客跑路的情形下，房東要達到合法通知的目的，就可以聲請法院准許用刊登報紙等公示方式，達到催告的效果。而在發生送達效力之後就可以發生催告的效力，甚至再之後的終止租約的意思表示也可以用同樣的辦法辦理，在合法的次第作成支付租金的催告及終止租約之後，房東就可以起訴請求房客返還房屋，且在取得勝訴判決確定後，聲請法院為強制執行。

當然，有人會說這樣的程序有點麻煩。沒錯，可是這樣的程序可以讓房東免除掉不少難以預測的風險，在過去的案例中，房東因為沒有按照這樣的程序辦理而吃上官司的不在少數。其實，真的要免除冗長的催告程序，或許您就必須在租約中，注意對方的戶籍地址及其他有無可以聯絡的地方，也必須考慮在租約當中置入送達條款了。